В 2007 году американцы оказались в забавной ситуации. Оказалось, что вкладывать деньги в недвижимость на земле – невыгодно. Зато приличные барыши можно получить, скупая участки… на Луне (за последний год цены на них выросли на 40%).
Впрочем, правительству США не до улыбок. Знаменитый ипотечный кризис ударил по американской экономике очень больно и, по большому счету, неожиданно.
Последнее десятилетие ознаменовалось чередой бумов на мировом рынке недвижимости. Лидеры по росту цен из года в год менялись, но факт самого роста сохранялся до 2006 года.
Для большинства обывателей понятия «недвижимость» и «высокие доходы» однозначно стали синонимами. Вложения в дома и квартиры заняли прочное и почетное место среди излюбленных методов сохранения нажитого капитала.
Впереди планеты всей до настоящего времени были США. Особенно Нью-Йорк. Только за период с 2004 по 2006 год цены на жилье в этом городе выросли на 70–80%.
Хотя если выстроить рейтинг территории США по престижности, покупательскому спросу и дороговизне, то, пожалуй, первое место занимали побережья Атлантического и Тихого океана (Флорида и Калифорния соответственно), второе – побережье Мексиканского залива (экология тут хуже и, соответственно, покупателей меньше), ну и, наконец, на третьей позиции были всемирно известные Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Лас-Вегас.
Начальник департамента зарубежных продаж компании «Diligence Realty» Владимир Ростокин рассказывал, что для зарубежных инвесторов в США наиболее привлекателен Майами (Флорида): «Город интересен своим уникальным географическим местоположением, теплым климатом. Здесь созданы все условия для ведения бизнеса и не взимаются государственные налоги. Не зря в Майами многие ведущие корпорации обзавелись своими штаб-квартирами. Благодаря такому спросу даже сейчас, во время кризиса, цены на недвижимость в Майами продолжают расти. Примерный рост – 10% в год».
Вообще, Майами – город-мечта. Многие хотели бы поселиться тут навсегда, но самые дешевые апартаменты в береговой линии с 3-мя спальнями и площадью 226 кв. м стоили 1,1 млн. долларов.
В престижном Майами-бич домик обходился не менее чем в 10 млн. долларов.
Ну а если говорить про раскрученный Палм-Бич, то вилла там стоила что-то около 48 млн. долларов. Конечно, и класс апартаментов обеспечивался соответствующий: 8 спален, 50 комнат и 100 м до берега Атлантического океана.
В Калифорнии по продажам лидировали Лос-Анджелес и Сан-Франциско. Ценник квартиры достигал 3 млн. долларов. За три года роста цены даже на самое простенькое жилье подскочили на 120–130%.
Oбщая стоимость всей американской недвижимости сократилась по разным оценкам на 2–4 трлн. долларов (до кризиса оценивалась в 21 трлн.).
Следом за американцами выстроились и европейцы. C 1996 до 2006 года цены в ведущих странах Старого Света выросли в несколько раз. В этом году, например, в росте цен на элитное жилье лидирует Лондон. Тут они увеличились более чем на 35% и составили 35 тыс. евро за кв. м.
Средняя цена дома в облюбованных российскими олигархами лондонских районах Челси и Бромптон – более 4 млн. долларов, в Найтсбридже и Белгравии – 3,8 млн.
Вторым по дороговизне идет Монако. Здесь квадратный метр жилья в среднем стоит 24 тыс. евро. Достаточно дорого обойдется жилье в Лихтенштейне и Амстердаме – более 6 тыс. евро.
Наиболее рекомендуемой для вложения считается недвижимость в Испании. Гарантированный рост цен на примерно 13–15% в год без захватывающих скачков и обвалов последние 5–7 лет плюс относительно небольшие нынешние цены – до 3000 евро за квадратный метр. Такой же стабильностью отличается рынок Торонто (Канада).
Франция дает стабильные 20% в год, но и цены тут кусаются. Эта страна предназначена не для бедных. Наталья Бежанова, коммерческий представитель в России компании «Benakour France-Russie»: «Апартаменты в Париже – от 6 тыс. евро за квадратный метр (от 10 тыс. на недвижимость класса люкс), на средиземноморском побережье – от 4 тыс. евро за квадратный метр (от 10 тыс. на недвижимость класса люкс). Мелкометражные квартиры, естественно, стоят дороже за квадратный метр, чем крупнометражные. Достойного качества виллы на Лазурном Берегу, Атлантике, северном побережье, Женевском озере стоят от 1 млн. (еще пять лет назад планка была на 600 тысячах), верхней планки не существует. В некоторых очень престижных местах (Кап-Ферра, Куршевель) отсчет начинается от 5 млн.».
Бывшие страны соцлагеря в целом пока уступают в цене за квадратный метр своим западным конкурентам, но стремительно их догоняют. В 2006 году жилье в России подорожало на 40%, в Москве – на 100%. В конце 2006-го цена московского метра в не самых престижных районах подбиралась к планке в 5 тыс. долларов. В том же году всех удивили Латвия и Эстония. Латвийское жилье за 2006 год подорожало на 62%!
Отличились в этой гонке и Балканы. Директор по развитию «Lemestria Group» Сергей Демченко: «В этом году рост цен в Болгарии стабильно высокий – 30–40%», а после вступления страны в Шенгенскую зону цены вырастут еще на 30%. Не меньший бум наблюдается и в Черногории. За последние три года цены на недвижимость здесь выросли… в три раза!
В 2007 году все встало с ног на голову. Ожидавших огромных барышей инвесторов ждало жестокое разочарование. По всему миру рост цен начал замедляться, а в некоторых городах и странах даже пошел вспять.
Первой волной кризиса накрыло США. Там суммы просроченных жилищных кредитов достигли невероятной суммы в 1,2 трлн. долларов. Ипотечные банки только успевали подсчитывать убытки.
Сказывалась разница в подходах к ипотечному кредитованию.
В Штатах в погоне за клиентами ипотечные конторы все последние годы постоянно снижали требования к заемщику. Жилищный кредит в США можно было получить, вообще не предоставляя справку о доходах и не внося первый взнос. Правда, за это требовали повышенные проценты, но многих это не слишком волновало. Расплата последовала скоро.
Желающих улучшить жилищные условия нашлось предостаточно. Ежегодно в США выдавалось 300–400 млрд. ипотечных ссуд. К 2007 году совокупная задолженность уже составляла 3 трлн. Рискованная – не менее 600 млрд.
При этом первые несколько лет можно было расплачиваться по сниженным процентным ставкам.
Но всему хорошему когда-нибудь приходит конец. Момент истины для очень многих американцев пришелся как раз на 2007 год. Количество «отказников» резко возросло и достигло к середине года примерно 600 тыс. человек. В ближайшие год–два эта цифра может увеличиться до 2 млн.
Между тем, банки по отработанной годами практике очень легко и быстро могут заполучить жилье нерадивого плательщика. Раз – и вы оказываетесь на улице. Два – ваш дом выставляется на торги. Три – банк получает деньги от продажи и забывает о своих проблемах.
Хуже всего дела обстоят в так называемом «Солнечном поясе» (южных штатах) и на промышленном севере. Там отчуждение жилья за долги за год выросло в несколько раз.
Но на этот раз схема стала давать сбой. Количество отобранных у неплательщиков домов превысило все рыночные ожидания и… покупателей стало решительно не хватать.
Банки снизили цены – но покупателей все равно было мало. В итоге доходило до абсурда.
Вот, например, что писала в разгар кризиса «Daily Telegraph»: «Кризис выплат по закладным, охвативший Америку, углубился настолько, что теперь дом можно купить меньше чем за 15,2 тыс. фунтов – столько стоит новый автомобиль. Дом с четырьмя спальнями, расположенный по соседству со знаменитой музыкальной студией «Motown» в Детройте, недавно был продан за 3,7 тыс. фунтов (7 тыс. долларов). Это меньше, чем стоит средняя подержанная машина. Деревянное бунгало ушло за 685 фунтов, а трехкомнатный дом стоимостью 276 тыс. фунтов был продан всего за 69 тыс.»
Тем временем в восточной (более престижной) части Манхэттена квартира с тремя-четырьмя спальнями в среднем подорожала на 17% и теперь стоит от 4 до 6 млн. долларов.
Все это – последствия пресловутого ипотечного кризиса.
Дело в том, что большинство из 1300 американских ипотечных контор собственных средств для выдачи кредитов не имеет. Они сами берут их в долг (под меньший процент, конечно) у крупных банков. А в обеспечение выпускают ипотечные облигации. Таким образом, риск понести убытки распределяется между крупными инвесторами и мелкими конторами.
В итоге проблем хватило всем.
Знаменитый американский банк «Morgan Stanley» оценил свои убытки от ипотечного кризиса в 3,7 млрд. долларов. Между тем, именно его эксперты чуть ли не первыми заговорили об опасности высокорисковой ипотеки и в течение последнего времени играли на понижение обеспеченных ипотечными кредитами облигаций. Если бы не это, убытки были бы значительно выше. Например, такие гиганты банковской сферы, как «Citigroup» и «Merrill Lynch» оценили свои потери в 11 и 7,9 млрд. долларов соответственно.
Множество мелких компаний просто разорилось.
Общий ущерб от кризиса ипотеки Международный валютный фонд оценил в 170–200 млрд. долларов. А общая стоимость всей американской недвижимости сократилась по разным оценкам на 2–4 трлн. долларов (до кризиса оценивалась в 21 трлн.).
Ипотека – выдача кредита на строительство или покупку жилья под залог приобретаемой недвижимости. В ЕС и США с помощью ипотеки приобретается 80–90% домов и квартир.
В Европе все прошло с меньшими потрясениями. Тем не менее, не досчитались немецкие банки более миллиарда долларов. А главной жертвой кризиса стал английский банк «Northern Rock» – пятый по величине в стране.
Он контролировал почти 19% английской ипотеки (общая сумма выданных кредитов – более 220 млрд. долларов). Причем, как отмечали эксперты, все кредиты имели высокий (в отличие от американских) уровень надежности.
Но на фоне выдержанных в трагическом ключе сообщений СМИ о кризисе ипотеки в США, новость об обращении руководства «Northern Rock» за кредитом в английский Центробанк вызвала настоящую панику среди его вкладчиков. Тысячи человек выстроились в очереди, чтобы забрать свои депозиты из «разоряющегося» банка.
Никакие заверения и увещевания не помогли. Тщетным оказалось и обращение министра финансов Великобритании, и срочно выделенный стабилизационный кредит в 20 млрд. долларов. В итоге «Northern Rock» понес многомиллиардные убытки и был выставлен на продажу.
Россию американский ипотечный кризис как таковой не затронул. Здесь доля ипотеки на рынке недвижимости едва дотягивает до 10–12%.
Но психологические последствия на ценах, безусловно, сказались. И это не мудрено – в России реализуется именно американский вариант ипотеки. И примерно с теми же тенденциями: требования к заемщикам снижаются, проценты падают, процедура получения кредита упрощается. Риски, естественно, возрастают.
В середине 2007 года средний показатель просроченной задолженности по 100 крупнейшим российским банкам составлял 3,3%, но у гигантов потребительского кредитования цифры были не столь радужными («Хоум кредит» – 21%, «Русский стандарт» – 13,5%, «Инвест-банк» – 13%, «Альфа-банк» – 9%).
По оценкам «РБК-daily», к концу 2007 года просроченная задолженность населения может достигнуть 135 млрд. рублей (более 5 млрд. долларов). То есть примерно по тысяче рублей на каждого жителя России.
Более того, впервые за несколько лет вложения в недвижимость уступили по доходности банковским депозитам.
Немецкая система ипотеки значительно отличается от американской. В ее основе – деятельность так называемых «стройсберкасс» (ипотечных банков).
Прежде чем обращаться в банк за кредитом, нужно открыть специальный счет в ипотечном банке. На этот счет регулярно вносится заранее оговоренная сумма. Через 5–8 лет, когда на счету накапливается достаточно средств, чтобы оплатить часть желанного жилья (опять-таки заранее оговоренную) – банк добавляет к этим деньгам недостающую сумму.
Собираемые ежегодно деньги используются для выдачи ссуд тем гражданам, у которых подходит к концу срок накопления. Это позволяет банку не прибегать к дополнительным займам на стороне.
Государство поощряет вкладчиков ипотечных банков, выплачивая им после получения кредита разнообразные премии и дотации – до 10% стоимости жилья.
При этом само государство не в накладе. Экономисты подсчитали, что выплата 500 млн. евро премий и дотаций стимулирует поступление в жилищную сферу 11 млрд. евро инвестиций. Плюс на каждый вложенный евро государство получает 2,8 евро в виде налогов.
В общем, на мировом рынке недвижимости ситуация сложилась хоть и не катастрофическая, но тревожная. Правительства ведущих стран озаботились принятием мер по сглаживанию кризиса.
Больше всего пришлось потрудиться США. Во-первых, впервые за 4 года начала снижаться учетная ставка ФРС, к которой привязаны выдаваемые ипотечные кредиты. Во-вторых, президент Буш предложил развернуть широкую программу государственных дотаций неимущим плательщикам и даже договорился до необходимости заморозить рост процентных ставок по кредитам «до лучших времен».
Банки, со своей стороны, стали сворачивать операции с рискованными кредитами, поднимать процентные ставки и ужесточать требования к заемщикам. В той же Москве, например, темпы роста ипотечного кредитования сократились в 7 раз. Аналогичная ситуация наблюдается и в ряде других «дорогих» регионов, например, в богатой нефтью Тюмени.
Приток денег на рынок недвижимости серьезно уменьшился. А следовательно, начал падать и спрос. В итоге победное движение цен квадратного метра приостановилось. Разве что элитное жилье продолжает дорожать. Но оно и не удивительно – Абрамовичи и Дерипаски в очередь на ипотеку не записывались и недостаток наличности вряд ли испытывают.
Что же до прогнозов, то по США и Европе они колеблются в диапазоне от пессимистических до умеренных. Если все пойдет по наихудшему сценарию и предпринятых мер для стабилизации ситуации окажется недостаточно, то цены на жилье будут плавно снижаться («Goldman Sachs» пророчит США 8% снижения стоимости жилья). В лучшем случае – возобновится умеренный рост.
В России же высказывают диаметрально противоположные мнения – одни эксперты утверждают, что уже с весны следующего года цены будут бить новые рекорды и к весне 2009-го увеличатся (по крайней мере, в Москве) как минимум вдвое (т.е. составят 8–10 тыс. долларов за кв. м). В Сочи в ожидании Олимпиады пророчат четырехкратный рост. При этом речь идет о т.н. «экономичном» жилье.
К 2015 году (по мнению, например, профессора Геннадия Стерника) квадратный метр в Москве будет стоить 14–15 тыс. долларов.
Вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев: «Пока платежеспособный спрос на недвижимость вдвое превышает существующее на рынке количество предложений, будет продолжаться тенденция роста с некоторыми периодами стагнации».
Счастье, по мнению Пономарева, наступит не раньше, чем в России начнут сдавать по 100 млн. «квадратов» в год, а до этого еще далеко – в России в последние годы вводится примерно по 45 млн. кв. м.
Остров у берегов Панамы площадью 0,81 га стоит 85 тыс. долларов.
В Черногории остров с двухэтажным домом у берегов Хорватии обойдется в 80 тыс., но уже евро.
Самое дешевое предложение подобного рода – Филиппины:
30 тыс. долларов.
За 300 тыс. можно купить отличный кусок земли в 300 м от материка на Карибах. К нему прилагаются два дома с «полным пакетом»: электрификация, телефон и т.д.
А вот одна сотка около Рублево-Успенского шоссе в Москве стоит 350 тыс. долларов.
Есть, правда, и иные мнения. Совладельцы корпорации «Инком» Сергей Козловский и Константин Попов рассчитывают на 10–15% подорожания недвижимости в 2007 году.
Аналитики Центра стратегических исследований «Росгосстраха» убеждены, что рынок недвижимости будет понемногу «охлаждаться» из-за сверхвысоких цен. Потому как желающих улучшить свои жилищные условия насчитывается в Москве, по их данным, 47%, а не могут себе этого позволить 92% жителей столицы.
Специалисты «Росгосстраха» уверены, что на московский рынок жилья ежегодно будет поступать 3 млн. кв. м в Москве и 4 млн. кв. м в ближнем Подмосковье (в результате нового строительства и предложения квартир на вторичном рынке). Освоить эти объемы при нынешнем уровне цен нереально. А значит, непроданные метры будут давить на общий уровень цен, не давая ему расти прежними темпами.
Пока же надежды риэлторов не спешат оправдываться. После зимнего затишья ожидали роста цен весной – не дождались. Потом осенью – цена по-прежнему топтались на месте. К концу года они чуть-чуть подросли, но, возможно, не столько из-за оживления рынка, сколько из-за падения доллара…
Общий ущерб от кризиса ипотеки Международный валютный фонд оценил в 170–200 млрд. долларов
