ЖИЛЬЕ ДЕШЕВЕЕТ, А ЖИТЬ НЕГДЕ
Июнь 2008
Вернуться к номеру >>

Автор: Егор Сазонов
Раздел: Экономика
Теги: экономика, кризис, Европа



Цены на обычную недвижимость в западных странах падают, но 100 миллионов человек по-прежнему живут на улице...

      Пресловутый ипотечный кризис, захлестнувший США и еще больше подтолкнувший к пропасти и без того увечный доллар, докатился и до Старого Света. 

      Естественно, одной из первых под удар попала мировая цитадель банкиров – Швейцария. Второй по величине банк этой страны «Credit Suisse» в отчете за первый квартал 2008 года отметил в связи с невозвращенными кредитами убытки на сумму в 2,1 млрд. долларов. За прошлый год по той же статье банк потерял 5,26 млрд. долларов. А самый крупный банк этой страны UBS за 2007-й «попал» на 37,4 млрд. долларов.

      Туманный Альбион тоже вступил в борьбу за возврат кредитов. Уже в конце лета прошлого года потребительский долг Великобритании (это те деньги, которые граждане взяли в долг на свои повседневные нужды, в том числе и на покупку жилья) обогнал годовой ВВП. На треть выросло количество судов над должниками.

      Банки не могут вернуть выданные кредиты и разоряются или несут убытки. В декабре пятый по величине банк страны «Northern Rock» подвергся массированной атаке со стороны своих вкладчиков. Люди выстраивались в огромные очереди, чтобы как можно быстрее снять со счета деньги. В результате руководство «Northern Rock» ушло в отставку, а он сам перешел в собственность государства. Вернее, английская корона фактически стала собственником его долгов, составивших 107 млрд. долларов. 

      В общем, перспективы у британской недвижимости не самые радужные. А Международный валютный фонд и вовсе пугает англичан 30%-ным падением цен. 

      При этом, несмотря на все коллизии, связанные с долларом и ипотекой, в 2007 году цены на престижное жилье выросли по всему миру. Причем ни много ни мало на 11%. Интересно, что лидерами роста стали очень разные географические точки – курорты Антигуа, неизвестный непосвященным французский городок Сент Жан Кап Ферра на Лазурном берегу и Санкт-Петербург.

      А вот если говорить о странах, то представитель одной из крупнейших и старейших консалтинговых компаний «Knight Frank» Лайм Бейли отмечает: «Самый впечатляющий рост показали рынки развивающихся стран, в особенности Китая и государств Центральной и Восточной Европы».

      Интересно, что Бейли отдельно отмечает возросшее благосостояние граждан именно бывших стран соцлагеря. Теперь и в наших широтах появилась привычка покупать так называемый второй дом за границей. Именно поэтому, считает эксперт, в этом году так высоко подпрыгнули цены на недвижимость, например, в Болгарии. Причем 70% покупок жилья в этой стране в 2007 году совершили россияне.

      Кстати, московские риэлторы уже давно рекомендуют вкладываться не только в болгарскую недвижимость. Чуть ли не самым выгодным местом для покупки «второго дома» обещает стать Кипр. Тут цена апартаментов рассчитывается исходя из количества спален. Дом с одной спальней стоит 150 тыс. евро, с двумя – 250. При этом ежегодный рост цен на жилье в этой стране составляет порядка 20–25%. Что особенно ценно – на Кипре вполне охотно выдают ипотечные кредиты не гражданам Евросоюза. А отдавать долг за купленную тут квартиру можно, сдавая ее же в аренду. Расчеты предлагаются следующие: если жилье приобрести в «раскрученном» месте, то курортный сезон длится круглогодично, а стоимость аренды в месяц составляет 8–10% от стоимости жилья. 

      Для тех, кто не нуждается в кредитах, а имеет «свободный» миллион долларов для покупки недвижимости, есть полезная информация. Журнал «Forbes» задался вопросом, что можно купить на миллион? Получилось неожиданно мало.

      По итогам последнего года за миллион уже нельзя купить роскошных апартаментов практически ни в одной европейской столице. Если, например, в Египте за эти деньги еще есть возможность приобрести дом, то в Лондоне – лишь двухкомнатную квартиру, причем не в центре. А в Восточной Европе и Скандинавии за прошлый год цены на жилье увеличились в два раза. 

      Зато в Канаде за миллион продают дом с тремя спальнями и тремя ванными, при этом окна выходят на огромный роскошный сад.

      Миллион в Гонконге – это трехкомнатная квартира площадью 71 кв. м. Прямо скажем, не ахти какие хоромы – в Минске сегодня уже многие «двушки» достигли площади 80 квадратов.

      В Нью-Йорке дело обстоит еще хуже. Миллион – это квартира площадью 57 кв. м. Зато у вас будут потолки на 3,5-метровой высоте, а на полу – паркет из белого дуба.

      Если же очень хочется произвести впечатление, в резиденцию придется вложить несколько десятков миллионов долларов.

      И тем не менее, ипотечный кризис шагает по Европе. Обычное жилье начало сдавать позиции. Хотя меры по борьбе со всеобщей напастью Евросоюз предпринимает активные, никто не знает, насколько они окажутся эффективны.  

      Ну а пока Европа подсчитывает реальные и ожидаемые убытки, в России рынок недвижимости, похоже, решил взять новую ценовую планку. Настороженное ожидание – придет или нет кризис ипотеки на русские просторы – сменилось новым ростом цен.

      Как отмечают эксперты, робкий откат стоимости московского (в первую очередь) жилья просто утонул в море нефтяных доходов. Пока Россия наслаждается небывалым ростом цен на «черное золото» (очередной рекорд составляет 135 долларов за баррель – почти на 40% больше чем в начале года) бояться резкого удешевления квадратных метров не стоит.

      Это и неудивительно. Приток нефтедолларов в экономику не иссякает, а покупать на них акции и другие ценные бумаги по-прежнему опасаются – волны ипотечного кризиса несколько поумерили пыл фондовых рынков. Поэтому многие причастные к нефтяным потокам инвесторы предпочитают по старинке вкладываться в дома и квартиры – объем «нефтяных инвестиций» в жилой сектор по некоторым оценкам достигает 60%. При этом примерно каждая 10-я квартира в Москве не используется хозяином для проживания, а сдается в аренду.

      Такой подход, естественно, только раскручивает маховик цен.

      Единственный вопрос, на который нет ответа у бойких московских брокеров – что будет, если цена на нефть упадет?

     

     В эпицентре ипотечного кризиса – США – элитная недвижимость все равно устанавливает рекорды. В конце мая за 2,9 млрд. долларов был продан 50-этажный небоскреб «General Motors». На сегодняшний день это самая дорогая покупка недвижимости в стране. Более того, новый владелец здания, «Boston Properties», объявил о том, что намерен вложить еще без малого 4 млрд. в покупку строений на Манхеттене.

     

      Из истории жилищных кризисов


     


      Первый кризис рынка недвижимости разразился в США в 1926 году. Его центром стала Флорида.

      До этого в течение нескольких лет этот штат был локомотивом роста цен. В некоторые годы прирост составлял 300%. В итоге, как говорили, «99% жителей Флориды были либо инвесторами, либо риэлторами».

      Но в 1926-м из-за сверхвысоких цен приток новых покупателей сократился, а старые с перепугу постарались поскорее сбыть имеющиеся дома. В итоге рынок рухнул – потеряны были целые состояния. 

      Впрочем, тем, кто не успел продать недвижимость, пришлось еще хуже. В конце того злополучного года на штат обрушился жуткий ураган, разрушивший примерно 13 тыс. строений.

      В последующие десятилетия кризисы жилищного рынка неизменно следовали за общими экономическими спадами. Великая депрессия в США, фондовый кризис 80-х, азиатский финансовый кризис 1997–98 годов, российский дефолт 1998-го – каждый из них сопровождался падением цен на недвижимость на 30–50%.

     

      Пока аналитики спорят, упадут или нет цены на Туманном Альбионе, Лондон продолжает удерживать пальму первенства по стоимости элитного жилья.

      В девяти центральных районах столицы Великобритании (так называемом «Prime Central London») квадратный метр может достигать цены в 36,2 тыс. долларов. В следующих по престижности Уимблдоне, Хэмпстеде, Ричмонде и Уондсворте дешевле – «всего лишь» 19,4 тыс. долларов.

      Второе место в рейтинге – финансовая столица мира Нью-Йорк. Выше всего котируется жилье, естественно, на Манхеттене. Там ценник может составлять от 12 до 23 тыс. долларов за квадратный метр.

      На третьем месте Москва. Цены на жилье в Третьем Риме варьируются от 10 до 20 тыс. долларов за метр – еще не Манхеттен, но уже очень близко. Кстати, экспертам наконец удалось посчитать, сколько стоит в среднем дом на знаменитой «Рублевке». Под «средним» понимается особняк площадью в 700 «квадратов» и прилегающим участком в 20 соток. Так вот оценивается он в 6–7 млн. долларов. Хотя, конечно, не проблема подобрать себе «хижину» и за 100 млн. Было бы желание… и деньги.

      Четвертое место – Париж. Цена за «квадрат» здесь от 13 до 18 тыс. долларов. 

      Пятерку самых дорогих городов замыкает Гонконг, он же Сянган, – самый дорогой город Азии. Жилье с видом на Китайское море обойдется минимум в 10,5 тыс. долларов. Верхняя планка стремится к 15 тыс.

      Так же в десятку вошли: Сингапур – 11,5–13,3 тыс., Токио – 7,6–11,9 тыс., Мумбаи – 8,6–10,3 тыс., Барселона – 9,2–9,9 тыс. долларов.

      Самый дорогой (на сегодня) дом принадлежит номеру 5 в списке самых богатых людей по версии «Forbes», владельцу индийской нефтяной компании «Релаенс Индастриз» Мукешу Амбани. Правда, пока он еще находится в стадии строительства.

      Стоит он отнюдь не миллион, а целых 2 млрд. долларов. И это абсолютный рекорд (предыдущий самый дорогой частный дом обошелся хозяину – газетному магнату Рэндольфу Херсту – в 165 млн. долларов). Общая площадь этого титана роскоши составит 40 тыс. кв. м. Дом будет иметь 27 этажей и 9 лифтов. Каждый этаж подразумевает свою планировку, дизайн и отделку. Шесть нижних станут огромным гаражом. Там разместятся авто хозяев и их гостей. В резиденции нефтяного короля предполагается огромный бальный зал со сценой, рядом будет расположен бар и комнаты отдыха.

      Как и всякий современный бизнесмен, Амбани занимается спортом, а потому ему просто необходимо иметь собственный спортзал с бассейном, джакузи, фитнес-бар, помещения для йоги и танцев и солярий.

      Еще одной изюминкой резиденции миллиардера станет так называемая ледяная комната – одна из модных новинок для частных апартаментов. Это помещение, где в любое время поддерживается зимняя прохлада. Считается, что иногда находиться в такой среде очень полезно для здоровья.

      Надо сказать, что до создания этой новостройки семья Амбани тоже «ютилась» отнюдь не в хижине. Нынешние их апартаменты – башня в Бомбее высотой в 22 этажа. Но, видимо, для номера 5 в списке «Forbes» там тесновато…

     

     В Беларуси прошлый год ознаменовался небывалым ростом цен. По подсчетам экономистов, минские квартиры дорожали в среднем на 3–4% в месяц. Путем простого умножения несложно вычислить, что в среднем за год жилье подорожало почти на 50%.

     2008 год впервые за долгое время порадовал покупателей жилья снижением цен. За последних 7 месяцев квадратный метр подешевел на 200 долларов, но, тем не менее, как считают экономисты, жилье по-прежнему остается заоблачно дорогим. По общим оценкам, в Беларуси цены на недвижимость завышены более чем в 2 раза. 

     Мнение базируется на 2 основных моделях расчета цены.

     Первая предполагает, что жилье должно окупить себя при сдаче в аренду за 10 лет. В Беларуси аренда однокомнатной квартиры стоит порядка 300 долларов в месяц, что за 10 лет составит 36 тыс. долларов, а стоимость такой квартиры на сегодняшний день достигает 65 тыс.

     Второй метод отталкивается от ставки процента по банковским депозитам. Цена квартиры должна быть равна той сумме, которую человек должен положить в банк, чтобы получать доход, равный доходу от сдачи квартиры в аренду. То есть если сегодня однокомнатная квартира приносит 300 долларов в месяц, то при средней банковской ставке в 10% в год, чтобы получить такую же сумму, нам надо положить на счет 36 тыс. долларов (300 у.е.*12 месяцев*100%/10%).

     Неимоверное завышение цен происходит по достаточно банальной причине. Недвижимость – дефицитный товар. Спрос постоянно растет и превышает предложение. Причем помимо объективных причин рост спроса подстегивается еще и искусственно созданными. 

     Газета «Белорусы и рынок», в частности, обвиняет в этом банки, ведущие агрессивную кредитную политику. Дело в том, что за последние несколько лет 20–35% сделок на вторичном рынке (т.е. рынке готового жилья) и 40% на первичном (т.е. при его постройке) проходили с привлечением кредитов.

     Только за январь прошлого года задолженность физических лиц перед банками по долгосрочным кредитам увеличилась на 77,5% (чуть более 1 млрд. долларов). Для сравнения скажем, что это 90% от всех долгосрочных кредитов физическим лицам, выданных в 2006 году.

     Если верить приведенным расчетам, на жилищный рынок недвижимости только в январе были вброшены 400 млн. долларов, что по ценам 2007 года составляет стоимость 200 тыс. кв. м, в то время как объем предложения составил 150 тыс. кв. м. Естественно, рынок мог проглотить полученные деньги только одним способом – увеличив цены.

     Вторая проблема – активная спекуляция жильем. Многие рассматривают недвижимость как один из самых доходных видов вложения свободных денег. Справиться с этим пытались неоднократно по всему миру.

     В Китае ужесточили условия выдачи кредитов и увеличили ставки по ним. Во Франции ввели особый вид подоходного налога при продаже квартиры – он увеличивался пропорционально росту индекса цен на недвижимость (тем самым, в теории, спекуляция превращалась в бессмыслицу). 

     Правда, ни в том, ни в другом случае особого эффекта предложенные меры не дали. Париж по-прежнему, входит в десятку самых дорогих городов мира, а китайские квартиры что ни год бьют рекорды цен.

     По третьей версии, рост цен на рынке связан с постоянным ростом себестоимости строящихся квартир. А дальше идет цепная реакция. Как только жилье на первичном рынке дорожает, вторичный рынок подтягивается, чтобы покрыть разницу в стоимости квадратного метра.

     Почему же растет себестоимость? По данным Министерства архитектуры и строительства, 70% роста приходится на теплоэнергетические ресурсы. Остальные 30% – это затраты на удорожание строительных материалов, рост заработной платы рабочих и т.д.

     Есть и еще один фактор, влияющий на уровень цен, – психология. Просматривая список из квартир с завышенной ценной, покупатель не откладывает момент приобретения квартиры, а выбирает наиболее дешевый вариант, т.е. все равно приобретает товар дороже, чем он стоит на самом деле.

     Все чаще и чаще в «наших широтах» цены на недвижимость определяются слухами. Наиболее ярко пока это проявляется в соседней Москве, но вскоре, вероятно, тенденция дойдет и до нас. В России же любое заявление правительства или президента, касающееся данного рынка, тут же вызывает волнение. А если учесть сверхвысокие цены на жилье, даже минимальное колебание выливается в солидные барыши или убытки.

     Скорее всего, в заоблачной цене на жилье «виноваты» все из вышеперечисленных факторов, но основной вопрос сегодняшнего дня – как поведут себя цены дальше? Как водится, и тут есть свои оптимисты и пессимисты. 

     Первые считают, что наступил долгожданный откат. Директор белорусской ассоциации «Недвижимость» Николай Простолупов говорит о дальнейшем снижении или стабилизации цен в летний период, а на вопрос, что будет дальше, только разводит руками. По его мнению, все зависит от летних решений правительства: «Если скажут строить много и дешево, то цены пойдут вниз», – говорит он. Но господин Простолупов – известный оптимист. Не далее как в начале нынешнего года он предсказывал, что цены на жилье снизятся на 9–15%, т.е. ошибся вдвое.

     Пессимисты говорят о том, что это затишье перед бурей. По их мнению, рост цен не за горами. Ведь благосостояние столичных жителей с каждым днем растет, и излишки денежных средств необходимо куда-то вкладывать. А покупка квартиры по-прежнему остается самым простым и надежным вариантом.

     По мнению специалистов компании «СитиЦентр», откат возможен лишь с ростом объемов строительства нового жилья и с уменьшением или хотя бы сохранением его стоимости.

     В начале мая портал Realt.by провел опрос среди представителей 7 риэлторских агентств города Минска и собственных экспертов. Вопрос всем был задан один – «что будет с ценами на недвижимость?» Мнения экспертов не отличались разнообразием. В основном все предрекают их рост с наступлением осени. Некоторые называют и конкретные объемы роста – 10–15%. Только Николай Простолупов подтвердил свой предыдущий прогноз – как поведут себя цены осенью, одному Богу известно. Представители же остальных 6 агентств и эксперты портала единодушны. Расходятся они лишь в объемах роста. Звучат разные цифры – от 11% до 20%.

     Рядовые граждане согласны с мнением экспертов. В голосовании, проведенном в ходе передачи «Ваш выбор», число пессимистов от недвижимости превысило количество оптимистов в 5 раз.

     В Интернете на аналитических сайтах, посвященных недвижимости, не утихает полемика. Тут уже никто не стесняется в выражениях. Агентства по торговле недвижимостью прямо обвинили в сговоре и искусственном подстегивании цен. Нынешний штиль в торгах на рынке объясняют тем, что, дескать, «дураков и богатых людей, готовых покупать квартиры по заоблачным ценам, не осталось». Действительно, единодушное мнение риэлторов о том, что надо покупать квартиры сейчас, пока цены на них чуть снизились, при всеобщем застое продаж выглядят подозрительно. Ситуацию усугубляет и тот факт, что периодически в базах данных агентств появляются квартиры по сильно (в разы!) завышенной цене. Разумеется, их никто не покупает, но при подсчете средней стоимости квадратного метра такие квартиры делают его дороже. 

     С другой стороны, прибыль агентств зависит не от стоимости квадратного метра, а от объема продаж. Поэтому искусственно завышать цену для них невыгодно. Такого же мнения придерживается и Александр Потупа: «Они, скорее, заинтересованы в оптимизации цены между покупателями и продавцами. В посредничестве же ничего плохого не вижу. Во всем мире экономика на них держится». 

     Наверное, находятся «тонкие интриганы», которые при помощи искусственного завышения пытаются всех напугать и заставить покупать квартиры именно сейчас. Ошибка этих горе-бизнесменов заключается в том, что все и так готовы к росту цен, а они своими глупыми действиями лишь вызывают недоверие к себе и остальным организациям, работающим в сфере торговли недвижимостью.

     

      Правительство по поручению Президента давно уже работает над решением проблемы, сложившейся на белорусском рынке недвижимости. Естественно, на предмет смотрят трезво и удешевить стоимость квартир завтра никто не обещает. Сбить заоблачные цены на недвижимость планируется к 2010 году. В рамках реализации данного проекта объем вводимого в эксплуатацию жилья должен составить 4,5–5 млн. кв. м, т.е. почти на 35% больше чем раньше. При этом стоимость квадратного метра должна быть равна среднемесячной заработной плате (именно такой уровень цен на жилье считается приемлемым по международным экономическим стандартам).

      Значительное внимание при реализации программы будет отведено строительству жилья для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Минский горисполком планирует уже в нынешнем году ввести 1 млн. 200 тыс. кв. м жилья. 

      Еще одним новшеством станет Закон о жилищных строительных сбережениях. Он предусматривает возможность для любого открыть в банке процентный вклад, на котором будут накапливаться средства для выплаты первого взноса на строительство жилья. Более того, наличие такого счета предполагает получение льготного кредита для тех же целей.

     

     





Спешите подписаться на журнал “Планета”!